標題：重畫區潛力強 近3年北市前三大熱門推案區

中山區生活機能成熟，再加上大直地區潛力發展的帶動，使得此區的推案量，呈現穩定發展的局面。也是近3年來北市熱門推案的火紅區域。由於近年來在美麗華商圈成形，以及多條捷運交通建設便利的力道支撐下，使得中山區的房市前景仍持續看好。

中山區位於台北市中央偏西，與松山、內湖、士林、大安、中正等各行政區域為鄰，此區的發展，早期受到中山北路商業活動興盛的帶動，發展軌跡是呈現由西向東，然後再向北延伸至大直區域的狀況。

在基隆河的切割下，中山區大致可分為基隆河以北的大直地區，以及基隆河以南的市區區域兩大部分，而市區區域的各項生活機能發展相當成熟，已成為商業活動鼎盛的金融地區。大直地區則較屬於機關、學校林立的軍公文教區。不過由於鄰近大直地區的內湖科學園區發展逐漸成熟,再加上美麗華商圈的繁華以及明年即將通車的內湖捷運系統，在此三因素的帶動下，將為大直地區帶來不一樣的風貌與氣息。

有關於中山區的交通建設，除了呈現棋盤格式分佈的平面道路網，以及沿著中山區東西兩邊蜿蜒而行的木柵線、淡水線捷運外，預計98年將通車的內湖捷運線，將與木柵線中山國中站相連接，穿過鬆山機場，然後再連通中山區與內湖區，這樣的路線規劃，捷運站的設置，也將帶動大直地區的發展﹔此外，新莊線以及松山線的捷運路線規劃，更將補強市區區域的捷運線路，建構更完整的四通八達捷運路網。

◆整體推案量減 房價仍持高檔

中山區的房市型態，可以基隆河來做區分，基隆河以北的大直地區，以往由於水岸條件支撐，使得大直地區內的推案多以水岸景觀豪宅為主要訴求，也造就了此區的高價行情。然而，由於建商在沿岸大量推案，使得在93年後，河岸土地開發飽和，大坪數的河岸豪宅條件已不存在。於是近幾年來，美麗華商圈周邊以及巷內土地反而變成推案的主要戰場。

至於基隆河岸以南的中山北路至新生北路之間的商業區，幾乎是密集的商業用地，熱鬧且繁華，再加上土地開發早已飽和，造成素地取得不易，所以此區仍多以推出基地不大的小坪數套房以及2、3房產品為主。由於年初起銀行業者針對套房產品採取緊縮房貸政策，讓曾掀起的套房推案與購買潮，才逐漸趨緩下來。

接著來看新生北路以東至復興北路間的住宅區塊，此區房市條件，主要仍是以大坪數、高總價的產品個案為主。

整體來看中山區從89年迄今的推案表現，仍是以預售為大宗（詳見表一、二），而且在93年，甚至有兩倍以上的個案數成長，94、95年則仍呈穩定成長。不過來到96年房市已呈現低檔局面，總個案量比95年減少了一半，造成此種現象，仍可歸納為可供開發的土地有限為主因。

◆土地有限推案趨兩極

中山區由於生活機能成熟，各項公共建設齊備，一直都是房市發展熱絡之區。接著，我們就來詳細瞭解，各區域目前的房市發展現況。

一、大直地區

大直地區包括大直重劃區與大直灣、金泰段，南北大致介於基隆河與自強隧道之間，範圍西起圓山飯店、東至內湖路一段。本區擁有基隆河岸景觀及河濱公園綠地，對於重視休閒生活的現代人而言，是假日休憩的好去處，再加上佔地3,000坪的明水公園以及永安國小等明星學區，更是替此區添加了另一股高質感的居住氣息。

在目前整體推案狀況來看，由於河岸周邊的土地開發早已飽和，近年來已有從水岸轉向大直重劃區或是寧靜巷內的趨勢，讓推案產品明顯呈現兩極化的發展。

隨著美麗華購物中心以及多家量販店的進駐，重劃區的生活機能已逐漸趨於成熟，再加上內湖捷運線近兩年內即將通車，更是此區房市活絡的主要支撐點。由於重劃土地較為完整，使得美麗華商圈附近推出產品多以大坪數的換屋型以及大坪數豪宅產品為主﹔同時也有不少地坪較小位於巷內的小坪數產品推出。

忠泰建設在此區推出不少豪宅作品，近期以位在明水路上的「忠泰進行曲」，為此區表現較佳的豪宅個案代表。至於豪宅產品單價部分，「明水富御」以及「博物館」都已衝破80萬／坪的價格。除豪宅個案外，一般的換屋型產品，價格也都站穩在58∼68萬／坪之間的行情。

至於此區的套房產品，最近的去化速度明顯緩慢，但是仍有部分個案在努力銷售當中，像是「忠泰進行曲no.2」、「良茂大直.羅馬假期」以及「麗麒」，在價格都已站上70∼80萬／坪的水平。

二、新生北路以西

中山北路兩側及新生北路以西的長條形商業區塊，為中山區發展最早的區域，由於此區的土地多已趨近飽和，所以仍是以小基地小坪數的套房產品為主。觀察林森北路一帶，也就是俗稱的風化區，仍是此區域房市發展的沉重包袱，而規劃的套房產品，主要是為了滿足外籍客與當地租屋客的需求。明年遠雄建設預計推出的「遠雄首府」以小坪數規劃的一般產品為訴求，就是一例。

至於換屋型產品，目前則是以豪宅作為主要訴求，像是位於中山北路旁正在銷售中的的「亞昕首藏」，近捷運中山站，規劃大3、大4房的大樓住家產品，總銷41億，行情上看70萬／坪以上的水平。相距不遠的還有另一案「紀泛希」，平均單價更上看85萬／坪，只是和此區的其它個案價格落差太大，造成抗性，影響成交表現。

三、新生北路以東至復興北路以西

新生北路以東、復興北路以西中間的區塊，除了小面積的商業區外，多屬於住宅區，加上區內擁有許多從國小至大學的校區，整體居住環境較佳，只是由於此區各地段發展條件不同，在產品規劃上也各有不同的訴求定位，大致來看，是呈現高總價換屋產品以及小坪數套房案的兩極端發展。

至於整體行情，一般換屋產品的成交行情約在55∼65萬／坪之間，豪宅個案開價更是驚人，平均都有80萬／坪以上的水平，而套房產品平均成交約在50∼60萬／坪之間不等。可惜的是，建國高架橋所帶來的噪音，對於鄰近房價的上漲空間仍會造成影響，為此區較明顯的房價抗性。

此區近期陸續推出一些高總價的豪宅個案，像是位於松江路旁的「境峰」、建國北路旁的「華固雙橡園」以及近期剛推案位於長春路旁的「忠泰極」，其共同點除了媒體曝光量高、平均單價高之外，均是位於主要干道旁巷內的產品，訴求鬧中取靜的居住特色。

除此之外，由於前幾年的大量推案，造成此區舊案未清，進而影響新案的來人表現，所以使得部分新案在產品規劃上逐漸朝向多元發展的趨勢。以「華固雙橡園」為例，從小坪數到大坪數的規劃都有，也可以合併的方式來增大坪數空間，希望能藉此方式，以吸收更多不同坪數需求的客層。

捷運建設也是此區較為特別的產品訴求之一，像是剛推出的「台北Mid Town」，與捷運松江南京站共構，規劃套房∼3房住家的捷運共構產品，除了符合此區套房與住家的需求外，同樣打出高質感住宅訴求，此案也以多元規劃的方式，期望能一攬此區所有客層。

◆房價續攀潛力可期

中山區由於地段優越，區內生活條件成熟，一直都是北市房市熱絡的區域之一，雖然此區的商業氣息濃厚，但是住宅與商業區能做出明顯區隔，都市規劃良善，算是此區的優點之一。

以往中山區熱銷的套房產品，也因銀根緊縮以及投資客縮手的影響，造成套房產品以及小坪數首購產品銷售表現不佳，使得此區開始有朝向大坪數換屋產品規劃為主軸的趨勢。由於土地稀有，房價也因此而不斷地向上攀升，甚至屢創新高。

值得一提的是，隨著房價不斷上漲，只要地段佳，似乎也不會影響到銷售的成績，在在證明了目前M型社會右側消費族群的購屋實力，從這就可看出業者為加速去化，捨棄了不易銷售的首購產品，火力轉向大坪數規劃且高價的豪宅產品，其中似乎也意涵著貧富差距越愈明顯的社會問題。

隨著市區內精華地段逐漸稀有、美麗華商圈趨於成熟以及施工中的內湖、新莊、松山捷運線一一通車後，將可為中山區的房市創造另一番榮景，房價仍有持續上漲的空間。不過應特別注意的是，鄰近捷運站周邊的產品才具有此上漲的空間與能力，其它一般區域個案，就目前觀察來看，似乎已有觸頂疑慮。

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